haberci
Efsanevi Üye
2010 Kat Mülkiyeti Kanunu 2010
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Yasası, Yönetmeliği
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 2361965
Yayımlandğı R Gazete : Tarih : 271965 Sayı : 12038
Yayımlandığı Düstur : Düzen : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I – Genel kural:
Madde 1 – Bitmiş bir yapının kat, daire, iş bürosu, işyeri, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya müşterek malikleri kadar, bu Kanun hükümlerine kadar, egemen sahiplik hakları kurulabilir
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılmış nitelikteki bölümleri üstünde, inşa tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine başlıca olmak üzere, arsa maliki ya da arsanın ortak malikleri kadar, bu Kanun hükümlerine kadar irtifak hakları kurulabilir
II – Tarifler:
Madde 2 – Bu Kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız inşa kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı olarak ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Egemen bölüm); bir bağımsız bölümün dışarıda olup, doğrudan doğruya o bölüme devir edilmiş olan yerlere (Eklenti); egemen bölümler üstünde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün egemen bölümleri dıştan kalıp, korunma ve ortaklaşa faydalanma ya da faydalanmaya yarıyan yerlerine (Müşterek yerler); kat maliklerinin iki taraflı malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına (Faydalanma hakkı);
c) (Değişik: 1341983 28141 md) Bir arsa üstünde ileride kat mülkiyetine konu edinmek üzere yapılacak ya da yapılmakta olan bir veya aniden çok yapının egemen bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine tarafından kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre egemen bölümlere görev edilen karşılıklı mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin ya da irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir
III Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki müşterek yerlerle benzer özel bir mülkiyettir
(Öbür ikinci fıkra: 1411200757111 md) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün egemen bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine kadar hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde görev edilen arsa payının karşılıklı sahiplik esaslarına tarafından açık açık gösterilmesi suretiyle kurulur Arsa paylarının egemen bölümlerin payları ile oranlı olarak tayin edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının baştan düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir Egemen bölümlerden adam başına bu fıkra gereğince devir edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde daha sonra meydana gelen çoğaltma ya da azalma nedeniyle değiştirilemez 44 üncü madde hükmü saklıdır
(Değişik üçüncü fıkra: 23659121 md) Kat irtifakı arsa payına ast bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek inşa yararlanma müsade belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar gereğince kat mülkiyetine resen çevrilir Bu işlem, arsa malikinin ya da kat irtifakına sahip iki taraflı maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir
IV Iki Taraflı yerler:
Madde 4 – Karşılıklı yerlerin konusu kontrat ile belirtilebilir Aşağıda yazılmış yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde karşılıklı yer sayılır
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi yaratıcı kiriş, sütun ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran karşılıklı duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına kasıtlı olarak olup bağımsız bölüm haricen bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için karşılıklı şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merenleri
Yukarıda sayılanların dışarıya kalıp da, yeniden ortaklaşa yararlanma, korunma ya da faydalanma için gerekli olan öteki yerler ve şeyler de (Müşterek yer) konusuna girer
B) Bağlantılar :
I Egemen bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya servet yoluyla geçmesi halinde, ona alt arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı ayrı devredilemiyeceği gibi, servet aracılığıyla da geçmez ve diğer bir hakla kayıtlanamaz
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz
(1) 14112007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende Temeller ve başlıca duvarlar,ibaresinden başarılı olmak üzere taşıyıcı sistemi yaratıcı kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası öteki elemanlar,ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da arşiv
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması muhtemel olmayan irtifaklar kurulamaz
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına kayıt ya da şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kural olarak arsa payı oranında, kendiliğinden evraklar
II Egemen bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki temas:
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün haricen olup, doğrudan doğruya o bölüme tayin edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de kimsesiz maliki olur
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin açık havada kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında keza gösterilir
Bağımsız birim üzerinde kat mülkiyetiyle ve öteki kat maliklerinin haklariyle bağdaşması muhtemel olmayan irtifaklar kurulamaz
Egemen bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve karşılıklı yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve ilk önce satınalma (Şüf'a) hakkı:
I Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına yan olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez
Egemen bölümler, egemen bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir
II Ilk Olarak satınalma hakkı:
Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 1341983 28143 md) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin ya da kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin ya da irtifak hakkı sahiplerinin ilk önce satın alma hakkı yoktur
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öbür paydaşlar, ilk kez satınalma hakkını kullanabilirler
Sözleşmede bu maddenin tersine hüküm konulabilir
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 – Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına ait kütük kaydında ya da kat malikleri arasındaki sözleşmede ya da idare planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Uygar Kanun ve ilgili öteki kanunlar hükümlerine kadar karara bağlanır
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kaide:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı devlete ait senetle ve tapu siciline tescil ile doğar
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üstünde kat mülkiyeti kurulamaz
(Değişik üçüncü fıkra: 1411200757113 md) Kat mülkiyeti kurulurken benzer katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki aniden fazla egemen bölüm veya bir yapının otel, meslek veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya yararlanma bakımından tamlık talep eden aniden çok katı ya da bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek egemen bölüm olarak kayıt edilebilir Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna yerinde değiştirme projesinin ve yapı kullanma müsade belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi bağ uyarınca veya aşağıdaki fıkraya tarafından verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır
Kat mülkiyetine konu olmaya kullanışlı bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan ya da karşılıklı maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve egemen bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, etken, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle egemen bölümlerin ortaklara ayrı olarak tahsisine karar verebilir
(Ilave fıkra: 1411200757113 md) Gelirinin müşterek giderlere harcanması için veya diğer bir amaçla karşılıklı yararlanmaya devir edilen egemen bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan egemen bölümlerin numaralarıyazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 1411200757114 md)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne tarafından tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur Bu Kanunda tersine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır
Hemen Şimdi kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle kadar, hem tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 1411200757115 md)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağı yazılmış belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Öbür: 23659122 md) Anagayrimenkulde, yapı ya da yapıların dış cepheler ve iç taksimatı egemen bölüm, eklenti, karşılıklı yerlerinin ölçüleri ve egemen bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, meslek bürosu gibi nevi ile bunların pat diye başlayıp sırayla dışarı giden numarası ve egemen bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar kadar yapılan ve anagayrimenkulün maliki ya da bütün paydaşları kadar imzalanan, yetkili halk kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı faydalanma izin belgesi
b) Egemen bölümlerin kullanılış tarzına, birden fazla yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine tarafından 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler göre imzalanmış bir idare plânı
c) (Mülga: 23659122 md)
II Anlaşma ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 1341983 28145 md) Tapu memuru kendisine bahşedilen belgelerin hazır ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin ya da istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmasına dair devlete ait sözleşmeyi düzenler Bu sözleşme aynı zamanda kayıt istemi sayılır
(Değişik ikinci fıkra: 1411200757116 md) Anlaşma düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının belirtilmiş olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün belirtilen bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştiribaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün farklı bir sayfasına o bölüme emrindeki arsa payı ve anagayrimenkulün açıklanmış bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları kanıtlamak suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün belirtilen bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında temas sağlanır
(Öbür üçüncü fıkra: 1411200757116 md) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden daha sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına kayıt edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilen her egemen birim ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün onaylı planındaki numarayı alır
(Öbür: 1341983 28145 md) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden diğer, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi egemen bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Öbür birinci fıkra: 23659123 md) Hemen Şimdi yapı yapılmamış ya da yapısı yarım kalmış bir arsa üstünde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline kayıt edilmesi için o arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır Kat mülkiyetine geçişte hem yönetim plânı istenmez
Bir arsa üstünde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, bahşedilen projeye kadar tamamlanmasından sonradan kat mülkiyetine konu olacak egemen bölümlerinin numarası ve bu bölümlere yan eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir
(Öbür üçüncü fıkra: 23659123 md) Yapının tamamlanmasından sonradan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait devlete ait senede ve 12 nci maddede yazılmış belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanım izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır
(Ilave fıkra: 1411200757117 md; Mülga: 23659123 md)
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I Egemen birim üzerinde:
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait egemen bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri gizli kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler
II Karşılıklı yerler üzerinde :
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar
Kat malikleri iki taraflı yerlerde faydalanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılmış vakit içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, müşterek olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler
(Öbür: 1341983 28147 md) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dıştan bir ya da birkaç kişiyi idareci olarak ödev edebilirler Kat mülkiyeti yöneticisinin atama, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır
(Ilave: 1341983 28147 md) Kat irtifakı belirlenmiş gayrimenkullerde yapı gerçekte tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi doğrusu kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa zeka anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır *
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Yasası, Yönetmeliği
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 2361965
Yayımlandğı R Gazete : Tarih : 271965 Sayı : 12038
Yayımlandığı Düstur : Düzen : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I – Genel kural:
Madde 1 – Bitmiş bir yapının kat, daire, iş bürosu, işyeri, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya müşterek malikleri kadar, bu Kanun hükümlerine kadar, egemen sahiplik hakları kurulabilir
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılmış nitelikteki bölümleri üstünde, inşa tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine başlıca olmak üzere, arsa maliki ya da arsanın ortak malikleri kadar, bu Kanun hükümlerine kadar irtifak hakları kurulabilir
II – Tarifler:
Madde 2 – Bu Kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız inşa kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı olarak ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Egemen bölüm); bir bağımsız bölümün dışarıda olup, doğrudan doğruya o bölüme devir edilmiş olan yerlere (Eklenti); egemen bölümler üstünde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün egemen bölümleri dıştan kalıp, korunma ve ortaklaşa faydalanma ya da faydalanmaya yarıyan yerlerine (Müşterek yerler); kat maliklerinin iki taraflı malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına (Faydalanma hakkı);
c) (Değişik: 1341983 28141 md) Bir arsa üstünde ileride kat mülkiyetine konu edinmek üzere yapılacak ya da yapılmakta olan bir veya aniden çok yapının egemen bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine tarafından kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre egemen bölümlere görev edilen karşılıklı mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin ya da irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir
III Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki müşterek yerlerle benzer özel bir mülkiyettir
(Öbür ikinci fıkra: 1411200757111 md) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün egemen bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine kadar hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde görev edilen arsa payının karşılıklı sahiplik esaslarına tarafından açık açık gösterilmesi suretiyle kurulur Arsa paylarının egemen bölümlerin payları ile oranlı olarak tayin edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının baştan düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir Egemen bölümlerden adam başına bu fıkra gereğince devir edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde daha sonra meydana gelen çoğaltma ya da azalma nedeniyle değiştirilemez 44 üncü madde hükmü saklıdır
(Değişik üçüncü fıkra: 23659121 md) Kat irtifakı arsa payına ast bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek inşa yararlanma müsade belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar gereğince kat mülkiyetine resen çevrilir Bu işlem, arsa malikinin ya da kat irtifakına sahip iki taraflı maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir
IV Iki Taraflı yerler:
Madde 4 – Karşılıklı yerlerin konusu kontrat ile belirtilebilir Aşağıda yazılmış yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde karşılıklı yer sayılır
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi yaratıcı kiriş, sütun ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran karşılıklı duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına kasıtlı olarak olup bağımsız bölüm haricen bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için karşılıklı şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merenleri
Yukarıda sayılanların dışarıya kalıp da, yeniden ortaklaşa yararlanma, korunma ya da faydalanma için gerekli olan öteki yerler ve şeyler de (Müşterek yer) konusuna girer
B) Bağlantılar :
I Egemen bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya servet yoluyla geçmesi halinde, ona alt arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı ayrı devredilemiyeceği gibi, servet aracılığıyla da geçmez ve diğer bir hakla kayıtlanamaz
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz
(1) 14112007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende Temeller ve başlıca duvarlar,ibaresinden başarılı olmak üzere taşıyıcı sistemi yaratıcı kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası öteki elemanlar,ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da arşiv
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması muhtemel olmayan irtifaklar kurulamaz
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına kayıt ya da şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kural olarak arsa payı oranında, kendiliğinden evraklar
II Egemen bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki temas:
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün haricen olup, doğrudan doğruya o bölüme tayin edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de kimsesiz maliki olur
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin açık havada kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında keza gösterilir
Bağımsız birim üzerinde kat mülkiyetiyle ve öteki kat maliklerinin haklariyle bağdaşması muhtemel olmayan irtifaklar kurulamaz
Egemen bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve karşılıklı yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve ilk önce satınalma (Şüf'a) hakkı:
I Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına yan olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez
Egemen bölümler, egemen bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir
II Ilk Olarak satınalma hakkı:
Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 1341983 28143 md) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin ya da kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin ya da irtifak hakkı sahiplerinin ilk önce satın alma hakkı yoktur
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öbür paydaşlar, ilk kez satınalma hakkını kullanabilirler
Sözleşmede bu maddenin tersine hüküm konulabilir
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 – Kat mülkiyetine ya da kat irtifakına ait kütük kaydında ya da kat malikleri arasındaki sözleşmede ya da idare planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Uygar Kanun ve ilgili öteki kanunlar hükümlerine kadar karara bağlanır
İKİNCİ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
A) Genel kaide:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı devlete ait senetle ve tapu siciline tescil ile doğar
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üstünde kat mülkiyeti kurulamaz
(Değişik üçüncü fıkra: 1411200757113 md) Kat mülkiyeti kurulurken benzer katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki aniden fazla egemen bölüm veya bir yapının otel, meslek veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya yararlanma bakımından tamlık talep eden aniden çok katı ya da bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek egemen bölüm olarak kayıt edilebilir Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna yerinde değiştirme projesinin ve yapı kullanma müsade belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi bağ uyarınca veya aşağıdaki fıkraya tarafından verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır
Kat mülkiyetine konu olmaya kullanışlı bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan ya da karşılıklı maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve egemen bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, etken, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle egemen bölümlerin ortaklara ayrı olarak tahsisine karar verebilir
(Ilave fıkra: 1411200757113 md) Gelirinin müşterek giderlere harcanması için veya diğer bir amaçla karşılıklı yararlanmaya devir edilen egemen bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan egemen bölümlerin numaralarıyazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilir Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11 – (Değişik: 1411200757114 md)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne tarafından tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur Bu Kanunda tersine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır
Hemen Şimdi kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle kadar, hem tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur
C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I İstem ve belgeler:
Madde 12 – (Değişik: 1411200757115 md)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağı yazılmış belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Öbür: 23659122 md) Anagayrimenkulde, yapı ya da yapıların dış cepheler ve iç taksimatı egemen bölüm, eklenti, karşılıklı yerlerinin ölçüleri ve egemen bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, meslek bürosu gibi nevi ile bunların pat diye başlayıp sırayla dışarı giden numarası ve egemen bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar kadar yapılan ve anagayrimenkulün maliki ya da bütün paydaşları kadar imzalanan, yetkili halk kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı faydalanma izin belgesi
b) Egemen bölümlerin kullanılış tarzına, birden fazla yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine tarafından 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler göre imzalanmış bir idare plânı
c) (Mülga: 23659122 md)
II Anlaşma ve tescil:
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 1341983 28145 md) Tapu memuru kendisine bahşedilen belgelerin hazır ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin ya da istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmasına dair devlete ait sözleşmeyi düzenler Bu sözleşme aynı zamanda kayıt istemi sayılır
(Değişik ikinci fıkra: 1411200757116 md) Anlaşma düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının belirtilmiş olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün belirtilen bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştiribaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün farklı bir sayfasına o bölüme emrindeki arsa payı ve anagayrimenkulün açıklanmış bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları kanıtlamak suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün belirtilen bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında temas sağlanır
(Öbür üçüncü fıkra: 1411200757116 md) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden daha sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına kayıt edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt edilen her egemen birim ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün onaylı planındaki numarayı alır
(Öbür: 1341983 28145 md) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden diğer, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi egemen bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir
D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Öbür birinci fıkra: 23659123 md) Hemen Şimdi yapı yapılmamış ya da yapısı yarım kalmış bir arsa üstünde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline kayıt edilmesi için o arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır Kat mülkiyetine geçişte hem yönetim plânı istenmez
Bir arsa üstünde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, bahşedilen projeye kadar tamamlanmasından sonradan kat mülkiyetine konu olacak egemen bölümlerinin numarası ve bu bölümlere yan eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir
(Öbür üçüncü fıkra: 23659123 md) Yapının tamamlanmasından sonradan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait devlete ait senede ve 12 nci maddede yazılmış belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanım izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır
(Ilave fıkra: 1411200757117 md; Mülga: 23659123 md)
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
A) Kat maliklerinin hakları:
I Egemen birim üzerinde:
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait egemen bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri gizli kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler
II Karşılıklı yerler üzerinde :
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar
Kat malikleri iki taraflı yerlerde faydalanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır
B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılmış vakit içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, müşterek olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler
(Öbür: 1341983 28147 md) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dıştan bir ya da birkaç kişiyi idareci olarak ödev edebilirler Kat mülkiyeti yöneticisinin atama, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır
(Ilave: 1341983 28147 md) Kat irtifakı belirlenmiş gayrimenkullerde yapı gerçekte tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi doğrusu kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa zeka anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır *
