kiracı hakları nedir
İmzaladığımız kontratlar nasıl olmalı, artış oranları neye gore belirleniyor, kiracılar kontrat oncesi evi hangi şartlarda tahliye edebilir, gurultucu komşularla veya gurultu yaptığımızı iddia eden komşularla yasal olarak nasıl uzlaşabiliriz
* Turkiye Cumhuriyeti Anayasasının konut hakkımızla ilgili 57 Maddesine gore: “Devlet, şehirlerin ozelliklerini ve cevre şartlarını gozeten bir planlama cercevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbuslerini destekler
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7 Maddesine gore; “kira bedelini vaktinde odememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl icinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira muddettinin hitamında,tahliye davası acabilirler
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 9 Maddesine gore; “kira mukavelelerinde; bu kanunun kira bedellerinin tayinine mutaalik hususlar mustesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 11 Maddesine gore; “Kiracı kira muddetinin bitmesinden en az on beş gun evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sozleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır
Kira artış oranları nedir, iyi bir kontrat nasıl duzenlenmelidir, evsahipleri, kiracı ve komşu ilişkilerindeki sorunlarda hukuk ne zaman ve hangi koşullarda devreye girebilir?
KİRA KONTRATI NASIL OLMALI?
Kiracının haklarını gozeten bir kira kontratı nasıl olmalı, nelere dikkat etmeliyiz? Ev sahibinin evin durumu gercekten iyi değilse kontratta ‘mukemmel ’ yazmasının bir etkisi olur mu? Kime, neye gore mukemmel, yasalar bu işe ne diyor?
Turgut Oz: Kiracıların durumu biraz iyi 6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanun, şehirlerde ve belediye sınırları icerisinde sozleşmeler ne yazarsa yazsın veya yazılı bir sozleşme yapılmış olsun ya da olmasın kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hukumler iceriyor Ama tabi yine de boşluklar var Bu boşlukları dolduracak noktaları kiracıların iyi bilmesi gerekiyor Yazılı bir kontrat yapıldığında mukemmel diye yazmak, evin daha sonraki bozuklukları, teslim aldığınızda mevcut olan eksikleri kabul ettiğiniz anlamına gelebilir Bu bakımdan sakıncalıdır Daha sonra bunun hangi baskılar altında ya da ne gibi şartlarla yazmak zorunda olduğunuzu ispatlamak sorunlarıyla uğraşmak yerine boyle bir şey yapmaktan kacınmak gerekir Ama ne olursa olsun kiracı olarak kabul edilebilmek icin bunu yapma mecburiyetinin de doğduğu inkar edilemez Boyle bir durumda eve girdikten, sozleşmeyi yaptıktan hemen sonra bir tespit yapılmasını tavsiye ederim Karşı tarafa kiraya verene hangi şartlar altında bu şartın kabul edildiğini belirten bir tesbit yapılırsa, mahkemelerimiz bunu gozonune alacaktır
KİRA ORANLARI
Kira oranları neye gore belirleniyor? Fiyatları belirleyen bir merci var mı?
Turgut Oz: Her ne kadar yasalar, kiracıyı koruyan bazı hukumu iceriyorsa, ne olursa olsun, kira sozleşmesi serbest iradeyle kurulan bir borclar hukuk sozleşmesidir Bu bakımdan bu sozleşme yapılırken, kiraya verenin isteyeceği kira miktarına sınır cizen ya da belirli olculer getiren bir hukmumuz yok Bir kişi nasıl hicbir zaman evini kiralamama hakkına sahipse, istediği fiyata kiralama imkanına da sahip Burada yapılacak bir şey yok Ancak sozleşme yapıldıktan sonra istediği gibi kirayı arttırmasına yonelik hukumler var Bu bakımdan maalesef sozleşme yapılırken, alabileceğimiz bir tedbir yok
ANAYASA ’NIN VATANDAŞA TANIDIĞI HAKLAR
Anayasanın konut hakkıyla ilgili maddesi vatandaşa ne tur haklar tanıyor? Vatandaş olarak ne gibi haklarımız var?
Turgut Oz: Anayasa ’nın konut hakkına ilişkin hukumleri aslında doğrudan bu konuya cok care değil Ama unutmamalı ki, Anayasamızda mulkiyet hakkı esas alınmış ve korunmuş Sozleşme usulu esas alınmış ve korunmuş Konut imkanını vatandaşlara sağlamak icin bu hakların ozune dokunulamaz Bu bakımdan bazı ozel durumlarda objektif olarak değişen ekonomik şartlara bağlı olarak kira artışının azaltılması, onlenmesi imkanları var Ama boyle bir subjektif bir sebeple, şahıslar işini kaybettiği icin veya hasta olduğu icin kira miktarının duşurulmesi veya artışını onleyici bir hukum yok Bu konuda Anayasa ’nın da yapabileceği bir şey yok Şu cok ozel durumlarda mahkemelerimiz buna bir fren yapabiliyor Mesela kişi kalp krizi gecirmiş, ağır hasta Kanunen evden cıkartılması hayatını tehlikeye duşurecek Oyle bir durumda tahliye imkanı olsa, hic olmazsa bu sağlık sakıncası gecene kadar ev sahibi beklemeye mecbur edilebiliyor ama onun dışında işim bozuldu İşten cıkarıldım gibi sebepler yukumlulukleri hafifletmiyor
KİRA ARTIŞ ORANI
Kontrat yıllık hayat şartlarına gore duzenleniyor oysaki işyerleri yuzde 10 zam yapıyor Bunun caresi nedir?
Turgut Oz: Gayrimenkul kiraları hakkında kanuna gore kira sozleşmelerinde hangi kira artış oranı yazarsa yazsın, kiracı ilk seneden sonra herhangi bir kira artışı yapmakla yukumlu değil Boyle cok onemli bir koruyucu hukum var O orana uymak zorunda değil Fakat kanun bunu dengelemek maksadıyla kiraya verene mahkemeye başvurmak suretiyle, değişen hayat şartlarına gore kira bedelinin arttırılması davası acma imkanı veriyor Bunlara kira tespiti davası denir Sulh hukuk mahkemesinde acılan bir dava Burada hakim, sozleşmede yazılan oranda kirayı arttırmak durumunda değil Son yıllardaki durum ise şoyle: 2001 tarihinden sonra, mahkeme TEFE ’deki artış oranında kira artışını yapacaktır Belki adalet kavramına dayanarak bundan biraz daha aşağı olabilir ama soz konusu kişinin odeme gucunu doğrudan doğruya dikkate almayacaktır
İmzaladığımız kontratlar nasıl olmalı, artış oranları neye gore belirleniyor, kiracılar kontrat oncesi evi hangi şartlarda tahliye edebilir, gurultucu komşularla veya gurultu yaptığımızı iddia eden komşularla yasal olarak nasıl uzlaşabiliriz
* Turkiye Cumhuriyeti Anayasasının konut hakkımızla ilgili 57 Maddesine gore: “Devlet, şehirlerin ozelliklerini ve cevre şartlarını gozeten bir planlama cercevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbuslerini destekler
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7 Maddesine gore; “kira bedelini vaktinde odememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl icinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira muddettinin hitamında,tahliye davası acabilirler
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 9 Maddesine gore; “kira mukavelelerinde; bu kanunun kira bedellerinin tayinine mutaalik hususlar mustesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz
* Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 11 Maddesine gore; “Kiracı kira muddetinin bitmesinden en az on beş gun evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sozleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır
Kira artış oranları nedir, iyi bir kontrat nasıl duzenlenmelidir, evsahipleri, kiracı ve komşu ilişkilerindeki sorunlarda hukuk ne zaman ve hangi koşullarda devreye girebilir?
KİRA KONTRATI NASIL OLMALI?
Kiracının haklarını gozeten bir kira kontratı nasıl olmalı, nelere dikkat etmeliyiz? Ev sahibinin evin durumu gercekten iyi değilse kontratta ‘mukemmel ’ yazmasının bir etkisi olur mu? Kime, neye gore mukemmel, yasalar bu işe ne diyor?
Turgut Oz: Kiracıların durumu biraz iyi 6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki kanun, şehirlerde ve belediye sınırları icerisinde sozleşmeler ne yazarsa yazsın veya yazılı bir sozleşme yapılmış olsun ya da olmasın kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hukumler iceriyor Ama tabi yine de boşluklar var Bu boşlukları dolduracak noktaları kiracıların iyi bilmesi gerekiyor Yazılı bir kontrat yapıldığında mukemmel diye yazmak, evin daha sonraki bozuklukları, teslim aldığınızda mevcut olan eksikleri kabul ettiğiniz anlamına gelebilir Bu bakımdan sakıncalıdır Daha sonra bunun hangi baskılar altında ya da ne gibi şartlarla yazmak zorunda olduğunuzu ispatlamak sorunlarıyla uğraşmak yerine boyle bir şey yapmaktan kacınmak gerekir Ama ne olursa olsun kiracı olarak kabul edilebilmek icin bunu yapma mecburiyetinin de doğduğu inkar edilemez Boyle bir durumda eve girdikten, sozleşmeyi yaptıktan hemen sonra bir tespit yapılmasını tavsiye ederim Karşı tarafa kiraya verene hangi şartlar altında bu şartın kabul edildiğini belirten bir tesbit yapılırsa, mahkemelerimiz bunu gozonune alacaktır
KİRA ORANLARI
Kira oranları neye gore belirleniyor? Fiyatları belirleyen bir merci var mı?
Turgut Oz: Her ne kadar yasalar, kiracıyı koruyan bazı hukumu iceriyorsa, ne olursa olsun, kira sozleşmesi serbest iradeyle kurulan bir borclar hukuk sozleşmesidir Bu bakımdan bu sozleşme yapılırken, kiraya verenin isteyeceği kira miktarına sınır cizen ya da belirli olculer getiren bir hukmumuz yok Bir kişi nasıl hicbir zaman evini kiralamama hakkına sahipse, istediği fiyata kiralama imkanına da sahip Burada yapılacak bir şey yok Ancak sozleşme yapıldıktan sonra istediği gibi kirayı arttırmasına yonelik hukumler var Bu bakımdan maalesef sozleşme yapılırken, alabileceğimiz bir tedbir yok
ANAYASA ’NIN VATANDAŞA TANIDIĞI HAKLAR
Anayasanın konut hakkıyla ilgili maddesi vatandaşa ne tur haklar tanıyor? Vatandaş olarak ne gibi haklarımız var?
Turgut Oz: Anayasa ’nın konut hakkına ilişkin hukumleri aslında doğrudan bu konuya cok care değil Ama unutmamalı ki, Anayasamızda mulkiyet hakkı esas alınmış ve korunmuş Sozleşme usulu esas alınmış ve korunmuş Konut imkanını vatandaşlara sağlamak icin bu hakların ozune dokunulamaz Bu bakımdan bazı ozel durumlarda objektif olarak değişen ekonomik şartlara bağlı olarak kira artışının azaltılması, onlenmesi imkanları var Ama boyle bir subjektif bir sebeple, şahıslar işini kaybettiği icin veya hasta olduğu icin kira miktarının duşurulmesi veya artışını onleyici bir hukum yok Bu konuda Anayasa ’nın da yapabileceği bir şey yok Şu cok ozel durumlarda mahkemelerimiz buna bir fren yapabiliyor Mesela kişi kalp krizi gecirmiş, ağır hasta Kanunen evden cıkartılması hayatını tehlikeye duşurecek Oyle bir durumda tahliye imkanı olsa, hic olmazsa bu sağlık sakıncası gecene kadar ev sahibi beklemeye mecbur edilebiliyor ama onun dışında işim bozuldu İşten cıkarıldım gibi sebepler yukumlulukleri hafifletmiyor
KİRA ARTIŞ ORANI
Kontrat yıllık hayat şartlarına gore duzenleniyor oysaki işyerleri yuzde 10 zam yapıyor Bunun caresi nedir?
Turgut Oz: Gayrimenkul kiraları hakkında kanuna gore kira sozleşmelerinde hangi kira artış oranı yazarsa yazsın, kiracı ilk seneden sonra herhangi bir kira artışı yapmakla yukumlu değil Boyle cok onemli bir koruyucu hukum var O orana uymak zorunda değil Fakat kanun bunu dengelemek maksadıyla kiraya verene mahkemeye başvurmak suretiyle, değişen hayat şartlarına gore kira bedelinin arttırılması davası acma imkanı veriyor Bunlara kira tespiti davası denir Sulh hukuk mahkemesinde acılan bir dava Burada hakim, sozleşmede yazılan oranda kirayı arttırmak durumunda değil Son yıllardaki durum ise şoyle: 2001 tarihinden sonra, mahkeme TEFE ’deki artış oranında kira artışını yapacaktır Belki adalet kavramına dayanarak bundan biraz daha aşağı olabilir ama soz konusu kişinin odeme gucunu doğrudan doğruya dikkate almayacaktır
