S
SoruCevap
Guest
Yönetici Tek Başına Kapıcıyı İşten Çıkarabilir mi?
Apartmanda ya da sitede kapıcı istihdam etmek de çıkarmak da belirli kurallara tabidir. Bir apartmanın yöneticisinin yetkileri sınırlı olduğu için kat maliklerinin aklına şu sorunun gelmesi muhtemeldir: Yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir mi?
Yöneticinin görevleri ve yetkileri
Apartman yöneticisinin gerek yetkileri ve gerekse görevleri sınırsız değildir. Yöneticinin görevleri ve yetkileri her şeyden önce yasalarla ve diğer mevzuatla belirlenir.
Bunun ardından kat malikleri kurulunun talimatları gelir ki; yönetici aslen kat malikleri kurulunun hizmetini görmek üzere vazifelendirilmiştir. Yöneticilik bir idare makamı olmaktan önce, hizmet makamı olarak görülmelidir.
Yöneticinin seçimi
Apartman yöneticisini seçen de zaten kat malikleri kuruludur.
Kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici sınırsız hareket özgürlüğüne sahip değildir. Kanunlarla ve diğer mevzuata kendisine açıkça verilen görevler haricinde, yöneticinin hareket etmeden önce kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir.
Yöneticinin kapıcıyı işten çıkarma yetkisi
İşte özel yetkilendirme gerektiren hallerden birisi de yöneticinin kapıcıyı işten çıkarmasıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4'üncü maddesinde yöneticinin görevleri ve yetkileri sayılırken şöyle denilmiştir:
"İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek".
Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek madde 2'sinde "Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı…" ifadesi geçmektedir.
Bir apartmanda ya da sitede işveren, kat malikleri kuruludur. Haliyle kat malikleri kurulu tarafından yetki verilmesi şartıyla, yöneticinin kapıcıyla iş sözleşmesi yapmak ve sözleşmeyi feshetmek hakkının olduğu açıktır.
Kat malikleri kurulu yetki vermeli
Böylece, kat malikleri kurulunun yetki verdiği yöneticinin kapıcıyı işten çıkarabileceğini söyleyebiliriz. Kat malikleri kurulunun acıka yetkilendirmediği bir yönetici kapıcıyı kendi başına işten çıkaramaz.
Nitekim bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:
"… Kat Mülkiyeti Yasasının ek 2.maddesi hükmüne göre kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından kapıcılık sözleşmesi feshedilip kapıcının görevine son verilebilir. Somut olayda davalı yöneticiye kat malikleri kurulunca kapıcılık sözleşmesinin feshedilmesi ve kapıcının işine son verilmesi konusunda herhangi bir yetki verilmediğine göre bu konuda kat malikleri kurulunca karar alınmadan doğrudan yönetici hakkında açılan davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur…"(18 Hukuk, 2005/8542 K.).
Kat malikleri kurulunun kapıcıyı işe almak ya da işten çıkarmak için yöneticiye yetki verme kararını ise olağan çoğunlukla alması yeterlidir.
Yani kat malikleri kurulu öncelikle tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile toplanmalı ve katılanların yarısından en az bir fazla ile yöneticiye yetki vermelidir. Eğer ilk toplantı için aranan toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, toplantı geçerli olacaktır.
SONUÇ
Kat malikleri kurulunun yasal çoğunluğu sağlayarak özel yetki verdiği yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir. Hem de bu kararı alırken kimseye danışması da gerekmez.
Ancak tersinden baktığımızda görülecektir ki; kat malikleri kurulunun özel yetki vermediği bir yönetici kapıcıyı işten çıkaramaz. Böyle bir durumda yönetici ancak kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırarak kapıcının işten çıkarılmasını isteyebilir. Son kararı işveren sıfatıyla kat malikleri kurulu verecektir.
Kapıcının işe alınması ve işten çıkarılması için yöneticiye yetki vermek isteyen bir kat malikleri kurulunun karar defterine aşağıdaki ibareyi yazdırması ve yasal çoğunluğun kararı imzalaması yeterli olacaktır.
"Konut Kapıcılar Yönetmeliği'nin 4'üncü maddesi kapsamında, kat malikleri kurulu adına ve namına iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek yetkisi yöneticiye verilmiştir.".
Apartmanda ya da sitede kapıcı istihdam etmek de çıkarmak da belirli kurallara tabidir. Bir apartmanın yöneticisinin yetkileri sınırlı olduğu için kat maliklerinin aklına şu sorunun gelmesi muhtemeldir: Yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir mi?
Yöneticinin görevleri ve yetkileri
Apartman yöneticisinin gerek yetkileri ve gerekse görevleri sınırsız değildir. Yöneticinin görevleri ve yetkileri her şeyden önce yasalarla ve diğer mevzuatla belirlenir.
Bunun ardından kat malikleri kurulunun talimatları gelir ki; yönetici aslen kat malikleri kurulunun hizmetini görmek üzere vazifelendirilmiştir. Yöneticilik bir idare makamı olmaktan önce, hizmet makamı olarak görülmelidir.
Yöneticinin seçimi
Apartman yöneticisini seçen de zaten kat malikleri kuruludur.
Kat malikleri kurulu tarafından seçilen bir yönetici sınırsız hareket özgürlüğüne sahip değildir. Kanunlarla ve diğer mevzuata kendisine açıkça verilen görevler haricinde, yöneticinin hareket etmeden önce kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir.
Yöneticinin kapıcıyı işten çıkarma yetkisi
İşte özel yetkilendirme gerektiren hallerden birisi de yöneticinin kapıcıyı işten çıkarmasıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4'üncü maddesinde yöneticinin görevleri ve yetkileri sayılırken şöyle denilmiştir:
"İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek".
Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Ek madde 2'sinde "Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı…" ifadesi geçmektedir.
Bir apartmanda ya da sitede işveren, kat malikleri kuruludur. Haliyle kat malikleri kurulu tarafından yetki verilmesi şartıyla, yöneticinin kapıcıyla iş sözleşmesi yapmak ve sözleşmeyi feshetmek hakkının olduğu açıktır.
Kat malikleri kurulu yetki vermeli
Böylece, kat malikleri kurulunun yetki verdiği yöneticinin kapıcıyı işten çıkarabileceğini söyleyebiliriz. Kat malikleri kurulunun acıka yetkilendirmediği bir yönetici kapıcıyı kendi başına işten çıkaramaz.
Nitekim bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:
"… Kat Mülkiyeti Yasasının ek 2.maddesi hükmüne göre kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından kapıcılık sözleşmesi feshedilip kapıcının görevine son verilebilir. Somut olayda davalı yöneticiye kat malikleri kurulunca kapıcılık sözleşmesinin feshedilmesi ve kapıcının işine son verilmesi konusunda herhangi bir yetki verilmediğine göre bu konuda kat malikleri kurulunca karar alınmadan doğrudan yönetici hakkında açılan davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur…"(18 Hukuk, 2005/8542 K.).
Kat malikleri kurulunun kapıcıyı işe almak ya da işten çıkarmak için yöneticiye yetki verme kararını ise olağan çoğunlukla alması yeterlidir.
Yani kat malikleri kurulu öncelikle tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı çoğunluğu ile toplanmalı ve katılanların yarısından en az bir fazla ile yöneticiye yetki vermelidir. Eğer ilk toplantı için aranan toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, toplantı geçerli olacaktır.
SONUÇ
Kat malikleri kurulunun yasal çoğunluğu sağlayarak özel yetki verdiği yönetici kapıcıyı işten çıkarabilir. Hem de bu kararı alırken kimseye danışması da gerekmez.
Ancak tersinden baktığımızda görülecektir ki; kat malikleri kurulunun özel yetki vermediği bir yönetici kapıcıyı işten çıkaramaz. Böyle bir durumda yönetici ancak kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırarak kapıcının işten çıkarılmasını isteyebilir. Son kararı işveren sıfatıyla kat malikleri kurulu verecektir.
Kapıcının işe alınması ve işten çıkarılması için yöneticiye yetki vermek isteyen bir kat malikleri kurulunun karar defterine aşağıdaki ibareyi yazdırması ve yasal çoğunluğun kararı imzalaması yeterli olacaktır.
"Konut Kapıcılar Yönetmeliği'nin 4'üncü maddesi kapsamında, kat malikleri kurulu adına ve namına iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek yetkisi yöneticiye verilmiştir.".